近 55% 的税率都挡不住企业买房 海口和其它八座城市相继发文禁止,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

近 55% 的税率都挡不住企业买房 海口和其它八座城市相继发文禁止
2019-01-11

  据《海口日报》报道,海口市政府1月10日发文,暂停向企业、社会组织和个体户出售商品住宅房,企业人才周转房除外。海口市政府、海南住建部官网分别转发了该报道,但未说明该政策具体执行日期。

  亿翰智库认为,这是为了防止当前中小企业贷款条件放松的环境下,借贷资金流入房地产市场。2018年年底,中国人民银行创设针对小微企业的定向贷款工具,贷款期限三年、利率较基准利率低0.15%。2019年第一个工作日,中国人民银行调低银行存款准备金率,以支持银行放贷给中小企业,预计足额使用的话能达到7000亿元。

  海口继2018年4月施行全域限购后,进一步升级限购。当时规定非省内户籍居民只能买一套房子,而且满5年才能卖出。

  但是企业买房不受影响。

  一些购房者为绕开限购,通过企业或注册新企业来买房。《上海证券报》报道称,2018年上半年,海南省企业注册量快速增长,其中4-6月之间增幅最明显,新增1.6万户,同比增加了52.88%。

  类似的情况也发生在上海、深圳、北京等房地产热门城市。《证券日报》报道称,早在2010年深圳执行住房限购开始,当地售楼中介便向购房投资者支招,以公司名义购房。据《新京报》报道,2018年北京通州等区域有多个楼盘销售以“办公司”等方式,向不具资质购房者兜售住房。

  在中央调控地产的大环境中,从2017年至今,北京、西安、长沙、杭州、南京、江阴、上海、深圳等8个城市相继出台政策,限制企业购买商品住房。除上海提高企业购买商品住房资格以外,其余城市明确禁止房企向企业销售,其中江阴市还要求房企发现该类情况需要上报,否则取消其商品房买卖合同网签权限。

  海口是最新一个。

  不过,企业买卖房子交的税是个人的数倍。企业需要交更多的纳印花税、增值税以及附加、营业税等各种税费,其中营业税和增值税个人购房者有一定的减免条件,企业则是全额征收。而像土地使用税、土地增值税则是企业买房独有。如果企业购买的是非商品住宅房,还需要再缴纳城市房地产税、土地出让金等其他税费。

  最近几年被人广泛提及的房产税立法,其实针对企业的部分已经开征多年。2018年前十一个月,全国房产税收入2625亿元,同比增长8.5%。

  假设企业和个人同时买入一套住宅,面积100平米,买入价1000万元,持有5年后以2000万元卖出,企业至少交551.83万元税费、个人则为47万元。

  企业和个人买卖房子存在12倍的税费差并不是一笔小数据。但过去20年中,房价飙升了315%,房子仍被普通投资者视为最快、最安全的致富方式。上述假设的例子中,扣除税费后,通过企业名义购房的投资者仍可获得400多万元收益。

  也有一些销售中介提出,通过更变法人的方式,而节省一些交易税。而这类操作所涉及法律操作更为复杂,且过去由于在商服类项目屡次发生,已被明确定为违规行为。

  目前暂时没有一个统计数据具体表明,通过企业名义购房的个人群体有多大。但在财务公开的上市公司,普遍存在企业买房的现象。

  Wind数据显示,截至2018年九月底,A股3565家上市公司中,有47%、也就是1696家持有投资性房地产。同花顺(300033)iFind的数据则显示这些公司持有的房屋总市值接近1.1万亿元,是2010年时的5倍多。

  《》此前也对A股上市公司买房投资情况做过报道。目前而言,红星美凯龙(601828)、中国建筑中国平安是持有最多投资性房地产的A股公司。这可能跟公司以运营商业地产为主业有关,房地产、商服业也因此是持有最多投资性房地产的上市公司所在的行业。

  不过,在地价、房价不断攀升的当下,靠自持物业增值抵御通胀和营收下滑成了这些公司的退路之一。2016年“ST宁通B”挣扎在退市的边缘,董事会卖掉北京西城区2套市重点小学学区房,通过净赚2000多万在当年扭亏为盈,公司得以留在A股。根据A股的规定,上市公司连续2年亏损就会带上“ST”,以提示风险;如果连续3年亏损可能面临退市。

  这样的操作还发生在南京普天通信、中迪投资(000609)等大量公司中,且在2018年越来越多。中国经营网援引Wind数据显示,去年第四季度成了上市公司卖房高峰期,仅在2018年12月初,至少42家上市公司发布公告卖房——这一数字在前三季度仅为23。不仅上市公司,上海浦发银行、哈尔滨银行、国元证券华西证券(002926)等银行和券商都在2018年挂出卖房的公告。

  在卖房的同时,企业仍在加强买房频率。《北京青年报》报道称,2018年4月上海翠湖天地开盘推出118套房源,在385组参与摇号的客户中,其中55.6%为企业客户。2018年6月杭州九龙仓珑玺项目的1024户参与摇号的客户中,其中有4家企业参与摇号,最后3家公司中签。

  制图/冯秀霞

  题图来源:Anneliese PhillipsonUnsplash,有裁剪

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