再见2018 房企宏伟目标难抵现实残酷,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

再见2018 房企宏伟目标难抵现实残酷
2019-01-03

  经济观察报记者谢敏敏对于开发商来说,2018年是一场赛跑。龙头企业加速奔跑,中型房企拼命狂追。克而瑞数据显示,TOP10房企门槛超2000亿元,千亿房企数量达到30家,与2017年相比,2018年有13家房企新晋千亿俱乐部。

  2018年房地产行业分化进一步加剧,强者恒强,碧桂园、万科、恒大坐稳前三甲位置,碧桂园销售额更是创纪录的达到7286.9亿元。与此同时,一些中小房企或者地方企业则主动或被动推出地产行业。

  更为焦灼的无疑是中型房企。经济观察报统计发现,截止2018年底,无论是因为错误判断市场形势、设定销售目标太高,还是中途主动下调销售目标,总之,没有完成年初预定销售目标的房企并不在少数。

  亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示,2018年下半年,国内房地产市场出现了较大调整和波动,对一些商办类项目和总价高、大户型项目影响较大,自然也会影响到部分房企的销售业绩。

  2018年下半年以来,随着政策调控效果开始显现,市场预期下滑、行业增速明显放缓。特别是四季度,虽然房企加大项目入市步伐和供应力度,但市场销售表现普遍不及预期。克而瑞数据显示,12月份,百强房企单月销售额虽然创新高,但增速从7月60%大幅回落至21%左右。

  喊停千亿

  对于房地产开发企业而言,千亿销售额是个分水岭。2018年初,包括祥生、融信、金科、正荣、首开等多家开发商喊出千亿目标。虽然有13家房企成功新晋千亿俱乐部,但门槛面前也从不乏失败者。

  滨江集团(002244)便是其中之一。2018年初滨江集团制定冲刺千亿的目标,将2018年定义为滨江集团起飞年:放大杠杆,将油门踩到底。2019年,滨江集团进入腾飞阶段,2020年实现平飞。

  但计划永远赶不上变化。近期,滨江集团董事长戚金兴接受经济观察报采访时表示,2018年7月份,随着形势变化,市场变动较为明显,滨江的战略随即作出调整,将全面销售目标从千亿下调至850亿元。

  滨江集体也是少数公开喊停千亿目标的房企之一。将三年战略压缩至一年,即上半年起飞,三季度腾飞,四季度平飞。同时将设定回笼资金与拿地资金比例由1:2调整为前三季度的1:1和第四季度的1:0.7。

  戚金兴表示,之所以按下刹车,是因为在“规模”和“安全”之间,滨江选择了后者。“十月份市场冷却很快,特别是杭州以外的市场,今年不做千亿,可以明年做,但是项目安全与否,对所在地区甚至城市都有可能造成影响。”

  战略调整的同时,滨江集团也对项目布局进行调整。对经济发展相对滞后、库存高和人口净流出城市,投资上只减不增;增加对上海、南京、苏州、杭州、宁波、武汉、成都等城市关注度。同时,对于项目布局较多的城市加速去化变现。比如在杭州,2018年滨江集团加大去化力度。

  戚金兴还透露,由于局势不明朗,2019年滨江集团回笼资金和拿地资金比例继续设定在1:0.7之内:“2019年市场如果没发生太大变化,我们可以完成2018年留下的遗憾——销售额达到千亿。”

  2018年,阳光城(000671)、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企进入千亿房企行列。克而瑞研究中心预计,千亿房企数量在2018年达到30家之后,未来规模扩容将会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

  目标过高

  由于年初设定目标较高,随着房地产市场形势出现趋势性变化,没有完成2018年设定销售目标的房企并不在少数。

  如果说滨江集团是因为完成目标无望而主动踩下“刹车”,那么同样没有完成2018年销售目标的泰禾集团(000732),是距离目标较远的一家房企。

  2017年底,泰禾集团董事长黄其森公开表示,彼时泰禾集团货值有四千亿元左右,2018年目标是冲刺2000亿元。这意味与2017年相比,2018年泰禾集团销售额需要翻翻才能实现目标,这一言论不仅引发舆论争议,也引来监管部门问询。。

  一直以来,泰禾集团很少公布其销售额,即便是年报中也是引用第三方机构数据。根据克尔瑞等研究机构公布数据,2018年泰禾集团销售额为1300亿元,距离2000亿元目标相距甚远。

  实际上,由于棚改货币化退出等方面影响,一些深耕三四线城市的房企业绩也未达预期。温州房企华鸿嘉信2018年提出保500亿元争600亿元目标,2020年实现千亿、进入行业top30。但其在多家研究机构榜单上公布额销售额均没有完成目标。

  根据经济观察报记者的不完全统计,2018年未完成销售目标的房企中,既有一线房企,包括华夏幸福(600340)销售目标2000亿元,公布销售额为1680亿元;雅居乐目标1100亿元,实际销售额为1025亿元。

  也有大量中型房企,如首开集团目标1000亿元,公布销售额在960-990亿元之间;首创置业销售目标为800亿元,实际销售额为702亿元;绿城中国销售目标为1600亿元,销售额为1563亿元;朗诗绿色目标460亿元,最终销售额为381亿元。

  经济观察报了解到,一些房地产企业,对外公布的销售目标往往较为保守,通常在内部会设定一个更高的销售目标。2018年不少房企虽然超额完成了对外目标,但并没有完成内部目标,例如一家top20黑马房企最终销售额与内部销售目标相差150亿元。

  绿地控股(600606)2018年销售目标是4000亿元,实际销售额是3800多亿元。绿地控股一位不愿具名高管对经济观察报表示,绿地不过于追求规模,更注重全年业绩和利润目标,“业绩报表最后是看权益的,我们权益榜排第四,在保利和融创之前。”

  朗诗绿色集团董事长田明也曾表示,朗诗不是太看重销售额指标的增长,会根据形势变化而制定初步销售额计划。“如果市场不好,我们发展速度会更快一些。如果市场依然红火,我们发展速度可能会慢一些。”

  一位要求匿名的上市房企中层人员告诉经济观察报记者,2019年房地产市场走势未定,不少房企都选择藏起部分业绩,留到2019年第一季度:“硬冲规模和目标也是可以冲的,但是没必要牺牲利润。销售额还是务实一点比较好,要尊重市场的变化。”

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