复盘2018四大变化主导北京楼市:土地、限竞房、销售、租赁,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

复盘2018四大变化主导北京楼市:土地、限竞房、销售、租赁
2019-01-03

  2018年最后一个工作日,北京完成年度最后一场土拍,限竞房地块,成交价69亿元,溢价率13.23%,也将全年土拍成交总额锁定在1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%。

  这是2018年北京楼市的缩影。

  从限竞房元年之战到豪宅维权退房,从“房租飞涨”到长租公寓爆雷,这个试错率极低的市场每天都上演着幕幕大戏。在此背景下,中小房企生存空间被大房企加速挤压,后者市占率进一步提升,前十强房企洗牌,既有抱团取暖,也有逆势突围。

  无论如何,北京作为超一线城市,绝对有驻守价值。虽政策严苛,但2000多万的人口基数让市场需求依然旺盛;虽周期跌宕起伏,但论市场健康程度,也非任何一个二三线城市可以比肩。

  土地:全年成交金额下降40%

  尽管经历了创下316亿元单日成交记录的土拍盛宴,但低迷依然是今年北京土地市场的关键词。

  11月26日这场北京土拍,被众多媒体形容为史无前例的“武林大会”。当日,12宗土地集中释放(1宗流拍),超30家房企竞拍,成交价316亿元。当日既有最高溢价率49.3%,亦有零溢价底价成交,全天平均溢价率在20%左右。

  诸葛找房数据统计显示,截至12月29日,北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元,同比2795.6亿元下降约40%,成交总建设用地面积447.94万平方米,而去年为639.02万平方米,下降约30%。

  2018年全年,北京市国土局共推出72宗经营性用地,其中成交63宗地块,流拍7宗,中止出让2宗。

  此前有媒体报道,2018年北京出让土地平均溢价率仅16%,而2017年成交土地溢价率则为28%。

  诸葛找房研究人员告诉《每日经济新闻》记者:“由于市场下行,房企回款速度放慢,现金流较为困难,北京土地流拍现象较为严重,土地成交溢价率较低,部分地块以底价成交,因此2018年土地成交总金额会下降较为严重。”

  北京曾是各房企重仓布局的目标,但由于限竞房、共有产权房的预期利润模糊,部分开发商在京拿地意愿降低,其余的出手更加谨慎。今年排名行业前三的拿地大户万科、碧桂园、保利在北京土拍中表现冷淡,万科、碧桂园分别参与联合拍地,各拿下一个项目,而保利没有在北京拿地。

  值得注意的是,朝阳区2018年的土地出让金达276.98亿元,居于北京各区之首。大兴区出让土地建设用地面积达88.21万平方米,成为今年北京出让土地最多的城区。

  2018年是北京楼市的限竞房元年,其市场供应占据了楼市的半壁江山。在今年成交的63宗地块中,40宗为限竞房地块,占比约63.5%。

  瀛海府是北京首个入市的限竞房项目,一期开盘当日全部售罄。《每日经济新闻》记者实探瀛海府时,销售人员曾表示:“(二期)就剩三四套房了,您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱,那这套是您的,明天就不敢保证了”。

  入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到了市场追捧。但是,此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆,顺销期降价、同质化严重已成为常态。

  根据中原地产研究中心数据,截至12月24日,北京入市限房价项目36个,供应21251套,但网签数据只有4196套,占比仅19.7%。实际销售比例不足40%,库存超过万套。

  目前,北京累计供应的限竞房土地合计84宗地块,85个项目,797万平方米。未来一年,北京要入市的限竞房住宅土地在550万平方米左右,约5万套限竞房。

  对于限竞房来说,开盘能去化3~4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。根据诸葛找房的榜单,在今年销售前十的项目中,仅有瑞悦府一个限竞房项目,成交金额35.72亿元。

  中原地产首席分析师张大伟表示:“目前,限竞房项目已开始出现明显的价格调整,随着后续供应量的继续上升,在供应集中且销售难度较大的区域,限竞房有可能开始出现价格战。”

  供应井喷和成交量萎缩带来整体商品房库存的大幅上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套,刷新近3年最高记录。

  此前有媒体报道,截至12月28日,北京市新建期房成交套数仅有25151套。考虑到12月29日是本年度最后一个工作日,且近期日网签量稳定在300套左右,因此2018年新建期房成交套数大概率刷新历史记录,成为北京自2005年有网签历史记录以来最差的一年。

  销售:十强公司“大换血”中高端项目受热捧

  楼市赛道的转换,意味着不同房企的命运,一个新的格局已经慢慢生成。但在容错率极低的北京楼市,转型之路并不好走。

  据诸葛找房,今年在北京销量前十的房企共完成1378.1亿元销售额,比2017年缩水31.3亿元,下降约2%,但部分房企把握机遇,高歌猛进,促使榜单实现了“大换血”。

  具体来看,首开以264.46亿元蝉联销冠,万科以201.15亿元守住第三;中海、金地弯道超车,排名较2017年分别上升22名、17名,位于第三和第七;金茂、九龙仓也加速赶超,挺进前十。

  据《每日经济新闻》此前报道,今年前6个月,首开完成全年目标的30%;今年前10个月,首开仅完成全年目标的50%。而到了12月初,首开在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右。不过,最后两个月完成全年千亿目标的50%,首开的销售业绩,成为2018年北京房企的最大谜题。

  而港资豪宅操盘手九龙仓在京首个限竞房项目,亦成为市场重要的风向标。“我们的项目不需要做推广,很多客户都是自己找过来的。”销售人员曾如是向《每日经济新闻》记者表示,“这附近以豪宅居多,周边新房房价都已经卖到10万+了,我们作为限竞房,价格上会很有优势。”

  此外,记者留意到,2018年全年销售前十的项目中有七成为中高端项目。

  其中,中海寰宇天下瞄准石景山区4年来商品房住宅供应断档的契机,实现103.18亿元销售额,以37亿元优势稳坐榜首;亦庄金茂府、景粼原著分别以66.04亿元、45.97亿元紧随其后。

  诸葛找房研究人员表示:“房地产行业快速增长的势头基本上已经结束,但大多数房企为快速回笼资金,在下半年采取了高周转模式,促使北京的行业销售规模仍处于高位。”

  租赁:同比涨幅未超5%租金依旧高企

  长租公寓在2018年的舞台上出尽风头,租赁市场乱象丛生,涨价、爆雷、甲醛等敏感词令其时刻处于风暴眼。

  5月,北京首个企业全自持租赁项目万科翡翠书院启动预租,“10年180万元”备受争议。

  7月,北京“房租飞涨”话题发酵,我爱我家(000560)前副总裁胡景晖高调宣称资本推高房租,矛头直指蛋壳和自如,一时群情激愤。

  此后,自如、蛋壳等10家企业,共同承诺落实北京市住建委等机构“三不得”要求,并拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。一些长租机构还承诺,未来新增租赁房源维持租金不涨,续约房源涨幅不超过5%。

  然而数据不容乐观。

  据安居客《2018年中国住房租赁报告》,1~11月,北京市租金同比涨幅虽然没有超过5%,但从价格段看,北京租赁房源的整套租金价格高于4500元/月的占比61.5%,千元以下的房源占比仅2%。

  供应方面,今年上海、北京、深圳租赁房源供应量位居全国前三,占比分别是11.9%、11.3%、10.6%,但是京津冀城市群供应量同比减少7%,为唯一负增长区域。

  与此对应的是,1~11月北京的租房需求同比涨幅达30.9%。户型需求方面仍以对价格敏感的刚需为主,北京对于一房的租赁需求量占比超50%。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示:“对于租金的上涨以及长租公寓的运营更会加强管理。因此2019年在继续推进各项住房试点工作的基础上,推动租赁市场健康有序有质量发展,也将是租赁政策的重点之一。”

  编后语:

  2018年,我们采访过被黑中介坑的学生、工地上的农民工、房企高管、售楼处销售、一遍遍联系客户的中介、负责与媒体沟通的品牌、时刻关注楼市的同行、专家学者和政策制定者。

  我们都与北京楼市相连,无论浮沉,一起奔向2019。

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