昆明二环内至少积压15个住宅项目 总量超400万平方,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

昆明二环内至少积压15个住宅项目 总量超400万平方
2019-01-03

  根据近期统计,昆明二环内仅7个住宅楼盘在售,其中半数体量较小,或是开发接近尾声,可供应房源数量不多。但同时也发现,二环内在建尚未入市,或是已经拿地但未启动开发,以及因资金断裂停工的住宅项目至少还有15个,总开发面积超2000亩,总建面超400万方。也就是说,二环内住宅的市场待供应量其实相当庞大。

  昆明二环内在建未入市、拿地未开发,以及停工住宅楼盘

  3个住宅楼盘在建待售

  从建设进度看,二环内正在推进,但尚未入市的项目有碧桂园龙腾世家、金泰国际三期、螺蛳湾中心3个项目。

  碧桂园龙腾世家为原沸城项目,项目9年前就已启动开发,但因原开发商艾亭地产资金断裂,致使项目停工多年不得动弹。沸城目前已由碧桂园接盘开发,目前正在陆续拿地建设中,据置业顾问介绍,项目计划2019年年中入市。沸城原规划面积183.9亩,包含了A1-A5共5个地块,根据各个地块的净用地面积和最高容积率计算,龙腾世家的总建筑面积约81.6万方。项目5个地块均为住宅用地,另配建少量社区商业,可供住宅总量估计在80万平方米左右。

  碧桂园龙腾世家5个地块分布图

  金泰国际三期占地面积88.83亩,其中67亩为住宅用地,该地块最大建筑面积25.99万方,其中住宅建筑面积最高达20.5万方。目前该项目正在建设中,入市时间预计最早是明年。

  老螺蛳湾片区改造项目启动开发已近10年,由于拆迁困难,原开发商资金不济,至今未能完成改造。今年3月,老螺蛳湾片区剩余557亩地块启动社会投资人招标,最终碧桂园、螺投、中粮共同成立的“昆明螺蛳湾国悦置地有限公司”中标片区一级开发。按照这一片区的容积率条件,未来可开发体量不小。

  9个楼盘停工或处于一级开发阶段,入市尚早

  一度停工停工,目前正在推进或继续停工的住宅项目有大宥城、金恒财富广场、西尚林居学府公馆、碧鸡名城、莲花池国际商贸城、老鸦营城改项目、棕树营城改项目、马家营城改项目、潘家湾小新村城改项目9个。

  大宥城(栗树头村城改项目)原规划占地面积174亩,分三期开发,其中一期(1号地块)在建,占地44.85亩,二期三期(2、3、4、5号地块)占地130亩。大宥城目前已由俊发联手碧桂园接盘。根据今年7月份昆明市规划局发布的《栗树头片区城中村二期(2#、3#、4#地块)项目控制性详细规划》,大宥城二期总建面27.57万方,其中住宅总建面20.8万方。不过,此次昆明市规划局调规的地块不包含原规划的5号地块。

  栗树头村(2、3、4号地块)位置

  金恒财富广场为蒋家营城改项目,净用地面积73亩,分A1、A2两个地块开发,因恒圳地产资金断裂,导致项目停工多年不得动弹。金恒财富广场A1地块为商业地块;A2地块拟建3栋住宅楼和3栋办公楼,其中住宅楼总建面7.4万方。项目停工已达4年,日前西山区法院根据恒圳地产的申请,启动了恒圳地产破产重整,第一次债权人会议表决通过恒圳地产继续营业的议案,恒圳地产继续开发该项目的可能性很大。

  西尚林居学府公馆是二环内唯一的别墅项目,项目早在2006年的昆明春季房交会上就已亮相,但因开发商资金断裂,于2016年停工至今。学府公馆总占地面积102亩,总建筑面积13.36万方,其中一期已基本建成,但后续工程未完工;二期尚未建设,最大建筑面积可达4.32万方。

  碧鸡名城占地314.83亩,净用地248.17亩,由碧鸡集团分三期开发,一期已建成交房,二期封顶后停工,三期剩余净用地78亩(总用地80.53亩)尚未启动征迁。

  莲花池国际商贸城总占地面积130亩,项目用地分别于2008年,2011年由志远地产斩获开发。由于志远地产资金断裂,莲花池国际商贸城已停工多年。今年11月,项目51.39亩土地被债权人拍卖,何时开发不得而知。

  莲花池国际商贸城后续地块闲置

  老鸦营城改项目为滇池路新都昌商业广场。2012年年底,新都昌以改造主体的身份参与了片区改造,但因新都昌集团资金断裂,项目一级开发工程后一直停工。在西山区的招商项目简介中,老鸦营城改项目占地面积72.03亩,建设规模约30.35万方。

  棕树营城改项目总用地面积约292亩,早在2008年,奥宸地产就启动了棕树营城改项目拆迁工作,但因拆迁难以推进,奥宸地产资金不济,终于2014年退出项目开发。奥宸地产退出后,2016年实力地产通过投标,成为棕树营城改项目的社会投资人,但两年后实力地产也选择退出,此项目暂时无重启迹象。

  马家营城改项目占地面积113.75亩,总建筑面积约48万方,由昆明土投负责土地一级开发,2009年,鸿曦集团成为项目的社会投资人,并将项目命名为鸿曦国际中心。2013年7月,搁置4年的马家营正式启动拆迁,后因部分拆迁户与开发商未达成协议,拆迁工作停滞。据内部消息,马家营城改项目将由俊发开发,但目前并未公开,项目何时继续推进也没有准确消息。

  潘家湾小新村城改项目用地面积126.67亩,2009年,云南华虹投资启动了潘家湾小新村拆迁改造,并完成一期60亩地块的拆迁,还剩67亩的土地未能拆迁,后因华虹投资无力继续推进,遂退出了项目开发。华虹投资退出后,包括碧桂园、招商蛇口(001979)、俊发等均有意接手项目开发,但都无果而终。今年12月,潘家湾小新村约105亩土地进行规划调整,或分期进行开发。

  潘家湾小新村城改项目用地规划调整范围

  3个项目拿地尚未开发

  土地已成交但尚未启动开发的项目有3个,分别为昆明学院及周边片区改造项目、弥勒寺城改项目、昆明产投大观路项目。

  昆明学院2010年完成搬迁,2015年,昆明大公滇合置业有限公司中标成为该项目的社会投资人,拟在该地建大公传媒中心项目,占地面积43亩。2017年12月27日,大公滇合竞得昆明学院11.53亩商住混合用地,用于回迁安置房的建设。但首批土地成交后,后续建设无太大进展。

  弥勒寺城改项目位于一环内,该项目2012年8月便已启动建设,2015月4月,仁和佳业地产竞得弥勒寺城改项目11.47亩土地,用于回迁安置房建设;2017年8月4日又竞得25.66亩商住混合用地,但拿地后进展不大。仁和佳业地产为云南城投(600239)集团旗下孙公司,目前仁和佳业地产挂牌转让90%股权,弥勒寺城改项目或易主。

  昆明产投大观路项目占地面积22.32亩,总建筑面积7.5万方,主要建设内容有3栋高层住宅、1栋多层住宅及配套商业,规划总户数为531户。该项目用地于2013年11月成交,但拿地至今未开发,期间曾多次进行项目代建招标,但均以流标告终。

  综上所述,尽管目前昆明二环内可售住宅不多,可是在建和待开发的规模其实非常庞大,总建筑面积超过400万平方米,但这些待入市的项目大多数都处于不正常开发状态,短期内很难上市销售,因此对缓解目前昆明二环内住宅供应紧张的局面并无多大帮助,也不会因为大量集中上市而造成供应积压。

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