房地产行业1-11月数据点评:新开工与购置分化 资金压力渐显,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

房地产行业1-11月数据点评:新开工与购置分化 资金压力渐显
2018-12-18

  销售持续走低,销售面积单月同比增速连续三月为负。2018年1-11月商品房销售面积为14.9亿平,同比增速1.4%,前值2.2%,单月同比增速-5.1%,前值-3.1%;商品房销售额为13.0万亿,同比增速12.1%,前值12.5%;11月单月平均售价8778元/平米,同比涨幅14.7%,环比上升2.8%,销售规模持续下行,但均价企稳回升。

  中西部地区销售增速大幅回落,东北地区销售增速低位回升。分地区来看,1-11月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-5.1%/7.9%/6.6%/-4.4%,-4.7%/8.8%/8.6%/-4.7%,较前值分别变动-0.4/-0.9/-2.0/0.3pct,东北地区增速回升、中西部地区增速显著回落。1-11月东/中/西/东北部地区房地产开发投资额同比增速分别为11.3%/5.9%/8.2%/16.2%,较前值分别变动0.5/-1.2/-0.2/0.6pct,东部地区投资增速持续回升、与销售低位形成分化,体现出房企在经营战略上仍然侧重东部城市圈;中西部投资增速普遍回落,主要受市场需求萎缩拖累,高增速难以持续。

  资金及投资端增速整体保持高位,新开工与土地成交面积走势分化。2018年1-11月全国房地产开发投资完成额11.01万亿,同比增速9.7%,前值9.7%,单月同比增速9.3%,前值7.7%;其中新开工面积同比增速16.8%,前值16.3%,单月同比增速21.7%,前值14.7%;土地购置面积累计同比增速14.3%,前值15.3%,单月同比增速8.1%,前值12.2%;土地成交价款累计同比增速20.2%,前值20.6%,单月同比增速17.8%,前值9.5%。新开工增速再度上行,土地购置端增速下行,反映出在当前销售去化率持续下行的市场预期下,各大房企拿地力度迅速缩减,但加快去化、增量推盘仍然是大势所趋。伴随销售去化的降低以及行业资金压力增大,预计19年新开工将高位下行、土地购置持续低位。1-11月全国房屋施工面积同比增速4.74%,前值4.27%;竣工面积同比增速-12.3%,前值-12.5%,新开工与竣工持续分化,凸显行业资金偏紧、施工周期拖长。

  到位资金小幅回落,开发贷增速显著提升,销售回款增速持续回落。1-11月房企到位资金同比增长7.6%,前值7.7%,单月同比增速6.6%,前值7.1%;从细项看国内贷款单月同比增速12.4%,前值-6.1%,开发贷额度显著宽松;按揭贷款单月同比增速-0.7%,前值2.1%,定金及预收款单月同比增速10.1%,前值16.4%。1-11月定金及预收款累计同比增15.7%,仍为细项中增速最高,体现出行业对销售回款持续高依赖度;但由于市场去化下行,单月增速连续2个月回落,未来行业资金面压力渐显;另一方面融资环境整体改善,国内贷款单月高增标明开发贷额度有所放松,而但11月多家房企拿到债券融资发行批文,12月发改委发文鼓励规模房企发行债券,行业资金端得到托底,预计未来到位资金增速将稳步下行。结构性差异加剧,融资额度将进一步向规模房企集中,A股上市房企资金压力普遍好于历史往期。

  投资建议:销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在,行业流动性持续改善,政策短期内难转向。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:万科A,保利地产招商蛇口;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股金科股份蓝光发展阳光城

(文章来源:申万宏源

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