厦门房地产市场调研:降温明显 高价地承压,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

厦门房地产市场调研:降温明显 高价地承压
2018-10-26

  调控政策陆续出台,市场急剧降温,量价齐跌。自2017年3月厦门市房地产政策进一步收紧后,市场成交量即遭重创,2018年1-8月商品住宅累计销售面积仅为116.97万平米,同比下降31.59%,仅为2016年市场高峰期同期交易量的44%,新建住宅价格基本横盘;而对于市场变化更为敏感的二手房,成交价格连续8个月同比负增长。我们预计短期内政策宽松的可能性不大,厦门市场将会继续“磨底”。

  土地市场逐步回归理性,高价土地明显承压。2018年至今住宅类土地出让均价22875元/平米,较2016年下降了约4000元/平,溢价率方面今年普遍不超15%,与16年动辄100%以上的溢价率相比,厦门市土拍市场已明显降温。近三年每年住宅类土地出让建面均在150万平米以上,伴随着土拍市场回归理性,16、17年的高价土地将面临巨大的推盘、去化压力。

  高价项目去化情况大多不佳,客户观望情绪浓重。由于政府对项目限价严重且市场成交量不佳,开发商推盘节奏大多有所放缓,目前已推盘的高价项目市场认可度均一般,特别是部分项目需遵守70/90政策,导致出现面积段刚需、总价远超刚需客户承受力的产品,部分项目即使亏本出售去化也较差;同时由于厦门2017年起土拍条件大多有“套型计容建筑面积144平米以下的住宅套型,不得设计为跃层户型”,未来低总价的改善型产品将会愈发稀缺,而高层刚需产品则会供大于求。

  厦门作为本轮上涨较快的二线城市,自调控政策陆续出台后,随着政策影响的滞后体现,18年市场开始出现明显的降温,调控政策效果显著。从全国行业数据来看,调控政策的影响已经显现,我们认为市场降温的趋势将会持续。

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  风险提示:房地产政策超预期收紧;大量项目集中入市导致供大于求。

(文章来源:东北证券

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