房地产行业:开工投资增速上扬 流动性边际改善支撑行业“稳”势,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

房地产行业:开工投资增速上扬 流动性边际改善支撑行业“稳”势
2018-08-15

  销售热度持续缓解市场担忧,新开工及土地购置加速上扬。2018年1-7月商品房销售面积为9.0亿平,同比增速4.2%,前值3.3%,单月同比增速9.9%,前值4.5%;商品房销售额为7.83亿元,同比增速14.4%,前值13.2%;平均售价8762元/平米,同比涨幅11.0%,环比提升0.9%。全国销售量价齐升,连续3个月单月增速为正,部分原因是去年同期基数较低。2018年1-7全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值9.7%,单月同比增速13.2%,前值8.4%;其中新开工面积同比增速14.4%,前值11.8%,新开工增速提升更为显著;房企到位资金同比增长6.4%,前值4.6%;土地购置面积累计同比增速11.3%,前值7.2%;市场供需持续回暖,流动性边际改善提振行业信心。

  棚改政策调整影响小于市场预期,中西部地区热度持续,投资数据同步上扬印证房企信心。分地区来看,1-7月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-3.8%/12.7%/10.5%/0.0%,较前值分别变动1.6/-0.1/0.5/1.1pct。东部地区销售增速连续三月回升,得益于去年下半年低基数,预计未来增速仍将逐步提升。西部地区同比增速不降反升,市场对于棚改政策调整的悲观预期将有所缓解;同时西部地区开发投资额累计同比增速上扬至5.8%,前值4.2%,开工-销售增速差进一步缩小,由此印证房企在此区域内加速拿地、开工的中观动态,未来走势不必过分担忧。根据中指周度高频数据,2018年前32周全国36个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-15.6%/4.6%/-3.2%,一二线城市销售增速持续回升,三四线销售企稳。

  新开工及土地购置加速提升符合预期,到位资金回升受益按揭及贷款放量。1-7月全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值9.7%,增速小幅回升,新开工及土地购置增速上扬略超预期。新开工面积同比增速14.4%,前值11.8%,单月同比增速29.4%,前值15.0%;施工面积同比增速3.0%,前值2.5%,单月同比增速26.0%,前值18.1%,新开工及施工面积持续高速上扬,这与我们年初强调的逻辑一致:房企拿地热情持续高涨,资金压力整体较大迫使行业周转提速,高销售目标、行业竞争加剧必将带动高开工增速。到位资金同比增长6.4%,前值4.6%,单月同比增速18.0%,前值3.0%;从细项看国内贷款单月同比增速0.6%,前值-26.8%,按揭贷款单月同比增速31.8%,前值11.6%,房企借款及居民按揭显著放量带动行业流动性改善。

  按揭贷款与开发贷边际放松,按揭利率维持上行趋势。按揭贷款端有所放松,居民中长期贷款当月同比增速由负转正为0.7%(前值-4.1%),占新增贷款比例上升至31.6%(前值25.2%)。按揭利率保持小幅上行趋势,7月首套房平均利率为5.67%,增幅3bp。债券发行与开发贷均保持正增长,房地产信用债1-7月发行3302亿元(+52%),发债环境较2017年宽松,但募集资金用途仅限于偿还金融机构借款,旨在控制房企加杠杆。1-6月房地产贷款余额增速20.4%(+0.3pct),新增房地产贷款增速16.4%(+4.6pct)。融资成本持续上浮,房地产1-2年期信托收益率6月为8.00%,较年初增加63bp。

  投资建议:行业基本面持续向好,但政策趋严短期难转向,个股机会大于行业机会。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产招商蛇口万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股蓝光发展阳光城荣盛发展。由于房产税预期持续加强,看好租售并举政策持续落地,建议关注:光大嘉宝世联行

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