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业主哽咽控诉房屋质量!房企“三好生”为何成了维权代名词?
2019-09-13

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  2019年房企的中报季已经悄然落下帷幕。

  你可能已经忘了碧万恒半年的业绩完成率,忘了融创孙宏斌对排名的看淡,忘了政策收紧下房企大佬们对前景的担忧和对经营的焦虑,但一定记得龙湖业绩会上那位男业主哽咽的“控诉”。

  诚然,这是今年中期业绩会上传播最广、引发关注最多的一幕,如果要评中报印象,它一定当之无愧拔得头筹。这一幕的背后是“三好学生”龙湖遭遇来自业主的灵魂拷问,更是房企追求业绩、用户要求质量,二者矛盾未能调和的必然结果。

  业主上演“陈情令”

  近日,龙湖集团在香港举办中期业绩发布会,会场大门在距离既定时间仅剩几分钟时打开,等候在外的媒体相继入内。

  人群中,一位西装革履的男子手持文件袋落座在了左侧倒数第二排,没有人会想到他接下来的发言和身份的逆转通过网络加载,引发轩然大波,相比之下,人们近乎忘了现场的主题———龙湖的业绩表现。

  时间到!

  “多维航道,笃定前行”的背景板前,董事长吴亚军蓝色连衣裙外罩了件黑色外套,显得神采奕奕,携CEO邵明晓和CFO赵轶这一固定“铁三角”组合出席。

  一如此前,龙湖也带了其他两位中高层露面,这一次是集团副总裁胡若翔和郑州公司总经理孙海波。

  再过两个多月,龙湖便将迎来上市十一周年纪念日,面对“回顾上一个十年发展有何感悟”的提问时,吴亚军坦言,时间过得蛮快,没有什么值得特别纪念,对于上市公司而言,没有故事就是好故事。她笑称:“对于记者来说,最不喜欢的可能就是我们这样没有故事的公司。”

  吴亚军没有想到的是,素来缺乏故事性的龙湖这次却制造出了个大故事,或者也可以称之为“事故”。

  业绩介绍完毕,进入提问环节,第6个问题开始时,话筒被传递至上述西装革履男子手中。

  “吴女士您好,我是长沙水晶郦城的业主,我来是有一封信想交给您。”一番简短的介绍让现场有些猝不及防,在现场媒体的注视中,该名业主走向发言台将纸质版信件交给吴亚军。

  随后,他走回座位旁的过道,并未落座,声音忽而变得有些高亢,坦言闯入业绩会现场实属无奈,他将问题抛予吴亚军,“您知不知道龙湖在长沙已经成为维权的代名词,长沙龙湖所有的楼盘都在维权,无一例外?您知不知道长沙龙湖雇佣社会人士来应对业主?您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有50公分?”

  三连问后,现场一片哗然。

  该业主顿一顿继续说道:“吴女士,我非常钦佩您,我听说您是因为您买的房子不满意才创办了龙湖,但我不知道,龙湖为什么会成这个样子。”他开始哽咽起来,重复道“真的,我不知道为什么会成这个样子”。他称,自己曾多次与龙湖长沙公司相关负责人沟通,但问题并未得到妥善解决。

  工作人员试图安抚该名业主,请其至场外休息片刻,吴亚军却颇有风度地表示,“没事没事,让他说。”

  该男子控诉完,管理层起初未有回应,现场主持人草草切换回提问环节,在记者的追问下,吴亚军点了一旁的邵明晓来回答,邵明晓简单翻看了业主提交的资料,表示先了解情况,后续给回复。

  龙湖方面经确认后坦承,该男子系龙湖长沙一项目业主亲属,其所诉精装修房屋在交付时存在与业主预期不符的情况,在此前双方的沟通过程中,龙湖的沟通态度未能令业主满意。

  “三好生”陷维权潮

  《国际金融报》记者查询发现,长沙水晶郦城项目引发的业主维权问题由来已久。

  5月31日和6月10日,水晶郦城部分业主与龙湖长沙公司对项目争议问题进行过磋商;6月11日,相关项目协商维权微博评论中,长沙龙湖官微曾对此进行过回复,证实项目方曾与业主就争议问题进行过沟通。

  此外,今年上半年,长沙龙湖水晶郦城几百名业主曾联名向政府进行实名举报,投诉长沙龙湖涉嫌虚假宣传、违规高价搭售精装房、精装房货不抵价、拆除样板间等问题。在长沙市长信箱网站上,7月、8月均有多封投诉长沙龙湖水晶郦城项目信件。长沙住建局曾在7月29日回复市民投诉信称:针对龙湖水晶郦城项目问题,我局高度重视,经与业主代表当面沟通解释及召开专题会议调查落实后,住建局就该项目精装价格、房屋质量等问题已通过信访渠道(多名业主来信来访事项)进行详细的书面答复。关于价格公示问题,住建局已经以政府信息公开方式公开了该项目毛坯件和精装修价,请市民留意查看。

  业界对于龙湖的印象大体还停留在产品品控上,一个广为流传的段子。地产“教父”、绿城集团创始人宋卫平,早年听人说龙湖在重庆人心目中的地位,就如绿城在杭州一样,好奇地飞去一探究竟。

  看完龙湖南苑几个项目之后,老宋对龙湖的五重景观赞不绝口,当下就通知远在杭州的高管们大规模飞过来学习。据称,这次考察光机票就花了近百万元。

  以至于老宋曾感慨,“全国房企里,造房子的品质让他佩服的只有‘一家半’,其中半家是星河湾,一家则是龙湖。”

  然而,时过境迁,这家被宋卫平称为“唯一竞争对手”的龙湖,这家被万科王石赞誉细节服务“可怕”的龙湖,已演变为业主维权的典型。

  纵观近年来的龙湖项目,所涉质量问题已不胜枚举:

  京郊古北水镇的长城源著,房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水系列问题;

  济南的龙湖春江郦城,大量业主收房不到两个月,客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水,漏水又导致电线漏电短路,电梯也频频停运;

  长沙的龙湖天宸原著,业主于收房前期发现房屋里地板裂缝密布,每条裂缝均有1厘米宽;

  南京的龙湖春江郦城工地塌陷,导致附近居民楼体开裂,数十位住户当即被要求紧急撤离;

  上海的龙湖天璞二期也因为维权一度上了热门微博……

  此外,2015年后,龙湖业主维权声势更大,甚至出现了“龙湖维权网”。面对龙湖集团当前的系列性质量维权问题,习惯于思考“五年后的事”的吴亚军,是否将放缓进击的步伐,将关注点聚焦于当下?

  高周转之殇

  业主孤身赶赴业绩会现场上演“陈情令”折射出维权背后的无奈,然而,这或许并不是一起个例,更是如今中国房地产乱象丛生的缩影,尤其是近年来,地产行业维权声此起彼伏,很多企业自身为了追求极致的发展速度,对产品质量的把握已经脱离安全的阀门。

  记者梳理发现,仅8月当月,便发生了数起挑动公众神经的项目质量问题。

  8月1日凌晨,江西南昌一在建项目中骏雍景湾地下室车库顶板发生局部塌陷事故,塌陷区域面积约500平方米,该项目曾号称是“为庆祝中骏成立30周年精工匠造”。

  根据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会8月8日印发的“事故通报”,中骏雍景湾塌陷的直接原因是局部超荷载,通报还提及“地下室顶板无梁楼盖未设置暗梁”。

  近年来,无梁楼盖导致的坍塌事故并不少见。2018年11月12日,广东省中山市古镇万科城一期2标段发生地下室顶板无梁楼盖局部坍塌事故,坍塌面积约2000平米;2017年8月19日,北京市石景山区西黄村某地下车库发生坍塌;2017年11月5日,河北沧州市一小区发生地下车库坍塌,坍塌面积约200平方米。

  无梁盖楼的优势主要有两点:第一,有效节省空间,视觉上更加美观;第二,施工速度快,显著缩短开发周期。因此对追求高溢价、高周转的开发商来说,该技术的确值得追求,但由于专业要求较高,在经验欠缺的情况下,很容易导致严重事故。

  突然的塌陷引发了业主的担忧,他们成立了相关微信群,密切关注后续的质量监测情况。

  即便是主打高科技住宅的金茂,其连基本的防水问题也未能彻底解决。8月,位于广州广钢新城的豪宅盘珠江金茂府,被曝出多项房屋质量问题,木地板发霉、餐厅地砖被油漆渗透、多个房间墙体与踢脚线部分大面积渗水……而“府系”是金茂产品线中定位最高、品质最好的豪宅产品线。

  无独有偶,位于佛山的金茂绿岛湖也被业主投诉,称其故意隐瞒楼盘缺陷,涉嫌欺诈营销。

  数据显示,2018年,全国消协组织受理房屋建材类的投诉有27916件,比2017年增加30%;房屋装修及物业服务类的投诉有17352件,比2017年增加100.6%。今年上半年,房屋建材类的投诉有14343件,房屋装修及物业服务类的投诉有8473件。

  一名头部房企的中层直言,“质量门”频发的原因在于:政府限价,集团有考核,项目夹在中间,唯一的办法就是降标减配加高周转。某接近龙湖的人士补充道:“除了上述原因,龙湖项目近几年爆发出的问题还有一个原因是,此前吴亚军放权太彻底,在国外待了大半年时间,导致内部管理发生了一些变化,毕竟吴本人还是挺重视产品的。”

  房企的责任

  高周转模式再一次成为舆论关注的焦点。诚然这一模式早已不是新鲜事物,在以增量为主的发展阶段,无数房企都曾将高周转视作突围的“武器”。

  清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群直言,高周转是国内房地产市场发展的必经阶段,只有通过高周转实现规模扩张,才能拿到资金支撑企业进一步发展。

  阳光城集团执行副总裁吴建斌也曾为“高周转”模式澄清,表示高周转实际指的是资金高周转,物理上的施工期有多长还是多长,并非是让施工工期缩短,也并不影响品质,这是两码事,不能混淆在一起。

  然而,某行业人士对《国际金融报》记者表示,高周转难免会影响项目品质,“毕竟资金的高周转需要工程等各个环节配合来实现,施工速度将直接影响销售节点,而项目回款又将影响资金周转,按照正常总包的施工节点,某些房企很难在其高周转规定的时间内完成整套流程,因此只有在某些方面降低标准才能加速工期”。

  中原地产首席分析师张大伟赞同上述观点,他认为,“高周转会导致出现质量问题的概率大涨,速度慢不一定质量好,但速度快质量肯定不好。”

  一名行业资深从业者指出,除了高周转,房企普遍实行的跟投机制和内部贪腐问题也是“质量门”层出不穷的根源,直接导致减配降成本。其指出,近来开发商加大内部反腐动作,且处置手段明显升级,一来缘于行业步入中低增长阶段,公司需要开源节流,二来“很多东西再烂下去就要坏根本了”。

  张大伟直指,实施跟投后,经理人必然以利润作为一切驱动力。

  房企内部的贪腐问题有多严重?此前有媒体曝出,某头部房企上海区域营销总因贪腐被公司举报,正在接受调查,涉案金额或超亿元。此外,据《国际金融报》记者了解,某闽系房企一城市总因在项目土地环节收受2亿多的回扣近期已被调查。

  当质量问题再一次曝光在聚光灯下,企业对于品质的认识与重视是否会被重塑。某头部房企品牌人员坦言:“很难。虽然多家房企已将工程安全纳入考核范畴,但分值占比不大,并未触及员工根本利益。”

  张大伟则认为,最有效的改善办法是监管部门的重罚,倒逼企业的重视。实际上,今年7月底,安徽合肥已率先对开发商念起了“紧箍咒”:对引发三次及以上群访事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

  在高周转为房企营造一片繁荣后,如何解决其留下来的质量隐患或需要行业来面对与重视。

(文章来源:国际金融报)

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