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财面儿·中报深解| “不惑之年”招商蛇口之困
2019-09-12

  2019年,招商蛇口或许很“失落”。

  这半年,时年40岁的招商蛇口,成绩下滑明显。2019年上半年,公司实现营业收入166.87 亿元,同比减少 20.49%;归属于上市公司股东的净利润 48.98 亿元,同比减少 31.17%;毛利率为37.9%,较2018年同期减少4.9个百分点。

  企业将业绩的下滑归结为上半年结转面积较小,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年,并认为这样的业绩符合公司经营计划。但资深地产专家薛建雄直指,“企业本身就存在成本高、效率低、运营能力差等问题。现在拿不到便宜好地了,没有好项目,自然也就越来越没业绩。”

  在新京报联合亿翰智库推出的《2019年上半年上市房企归母净利润率TOP50》榜单中,超8成房企实现归母净利润增速同比增长态势,而处于行业前列的招商蛇口赫然处于负增长的行列。

  当龙头房企纷纷找准自己的目标,加速奔袭的重要时刻,招商蛇口业绩仍在大幅下滑,步伐紊乱地跟不上节奏。但在“不进则退”的激烈竞争之下,每个企业都面临着市场“优胜劣汰”的残酷选择,招商蛇口也不例外。

  营收、利润双“失意”

  2019年上半年,招商蛇口过得有些“失意”。

  报告期内,公司的营收、利润双双下滑。2019年上半年,公司实现营业收入166.87 亿元,同比减少 20.49%。在三大业务板块中,社区开发与运营业务营业收入为124.08亿元,同比下降29.78%,成为营收下滑的主因。

  在利润方面,公司实现归属于上市公司股东的净利润 48.98 亿元,同比减少 31.17%;基本每股收益 0.60 元/股,同比减少 31.82%;毛利率为37.9%,较2018年同期减少4.9个百分点。其中,社区开发与运营的毛利率为23.09%,较上年同期下降11.76个百分点;邮轮业务建设与运营毛利率为45.65%,较上年同期减少4.17个百分点。

  财经网统计发现,在企业布局的9大区域中,7个区域营业收入出现下滑,包括华北区域、华中区域、华东区域、深圳区域、江南区域、西南区域、海外及其他区域。其中,江南区域下滑高达41.54%;西南区域接近腰斩,下滑49.39%。在毛利率方面,有华北、华中、华南、深圳、江南、西南等6个区域出现下滑,下滑幅度位于5.10%-21.58%之间。

  据新京报联合亿翰智库推出的《2019年上半年上市房企归母净利润率TOP50》榜单显示,上半年超8成房企实现归母净利润增速同比增长态势,而在中小企业占比较多的负增长行列,龙头房企招商蛇口赫然处于其中。

  实际上,早在招商蛇口公布的一季度报告中,业绩下滑的信号便已显现。在第一季度,公司实现营业收入43.50亿元,同比降低53.71%;归属于上市公司股东的净利润26.26亿元,同比下滑55.03%;基本每股收益0.32元,减少4.7个百分点。

  不过,招商蛇口认为这样的业绩符合公司经营计划。在半年报中,企业将业绩的下滑归结为上半年结转面积较小,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年。

  营收、利润之外,招商蛇口在土地市场也显得有些“力不从心”,新增土储面积近乎腰斩。2019年上半年,公司通过招拍挂新增项目 29 个,扩充项目资源计容建筑面积 383.31万平方米,同比减少48.98%。据中指研究院公布的2019年1-6月全国房地产企业拿地金额排行榜数据显示,招商蛇口上半年拿地金额仅有147亿元,位列第34位。即使与曾经合称“保万招金”中拿地金额最后一名金地的347亿元相比,中间还有1.4个招商蛇口的距离。

  在薛建雄看来,这主要是因为“没有低价地了”。“现在好地块都很难拿,国企也拿不到便宜好地了。企业没有好项目,自然也就越来越没业绩。”

  西南证券在研报中指出,招商蛇口销售实现较高增长,收入结算存在短期不均匀,并提示公司销售增长或低于预期,园区地产协同效应持续性或不强。因此,西南证券下调招商蛇口至“增持”评级,对应目标价为23.50元/股。

  销售之困

  业绩下滑、盈利能力倒退、新增土储面积下滑……在2019年上半年的这场“棋局”中,招商蛇口步伐紊乱地让人“摸不到头脑”。

  不仅如此,招商蛇口下半年开局的销售状况更是“跌跌不休”。根据财报,企业7月份销售金额为193.36亿元,环比下滑31.70%;销售面积121.25万平方米,环比下滑18.21%。8月份,企业的销售金额环比下降6.62%至180.55亿元,销售面积环比下滑23.31%至92.99万平方米。

  招商蛇口正面临着“掉队”的尴尬局面。在中指研究院公布的2018年1-8月权益销售额排行榜中,招商蛇口以995.2亿元位列第十二位,同为“招保万金”四大金字招牌的万科则以2774.8亿元遥遥领先。

  值得警惕的是,企业的存货周转率长期低于行业水平,2019年上半年的存货周转率还不到行业平均水平的1/7。据克尔瑞、同花顺公布的资料显示,招商蛇口2016年至2019年上半年的存货周转率分别为0.35、0.34、0.28、0.04,呈现逐年下降趋势。同期,克尔瑞监控的170余家典型房企平均存货周转率为0.40、0.36、0.35、0.29。

  存货周转率的速度难以保证招商蛇口的现金流。公开资料显示,企业的借款增速显著高于货币资金的增速。2019年上半年,招商蛇口的长期借款增速为23.25%,短期借款增速为29.76%,而货币资金的增速仅有13.41%。

  在公司引以为傲的低融资成本一项中,优势也并不明显。报告期内,招商蛇口综合资金成本为 4.91%,而同为央企的华润置地加权融资成本为4.45%。与此同时,反映企业短期偿债能力的流动比率较上年末减少4.97%至1.46。

  薛建雄指出,近几年来,一些龙头房企发展越来越成熟,相对资金实力足,而且项目普遍采用高杠杆高周转模式,所以可以更高价拿地,经营优势明显。在土地市场严控的情况下,过低的存货周转率势必对企业的发展产生不利影响。

  企业资金压力愈来愈大的困境之下,招商蛇口近期也开始想方设法密集“输血”。9月3日,招商蛇口发布公告称,拟筹划打包新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦及一项商场物业花园城,将这份价值65亿的资产以房地产信托基金(REITs)形式赴港上市。

  9月4日,招商蛇口完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%的股份。收购完成后,招商物业将成为中航善达的全资子公司,招商蛇口将成为中航善达的控股股东,招商局集团将成为中航善达的实际控制人,招商物业实现“借壳”上市。

  9月6日,招商蛇口向深圳创挺转让49%股权,募集不低于5.85亿元资金。同一天,招商蛇口旗下的太仓招新置业有限公司,通过增资分别转让30%和19.9%股权,共募资2.99亿元。两宗股权转让的背后,均有平安的身影。

  严跃进表示,创新发行REITs、物业借壳上市之后,融资机会增多,也能够带来很多新的机会。“比如说,招商蛇口以重资产为主,通过REITs能够把重资产转变为轻资产,企业也不仅仅是单纯从缺不缺钱来考虑,也在考虑降低资金使用成本。”

  已入“不惑之年”的招商蛇口何时能够重拾昔日荣光,无人得知。但可知的是,在这个低容错时代,留给招商蛇口调整发展方向,冲回赛道的时间不多了。

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