万科A,融资依旧偏紧 信用分化加剧,万科A新闻,万科A主力资金流入

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融资依旧偏紧 信用分化加剧
2018-05-29

  高杠杆模式依旧,债务规模攀升。以A股上市房地产公司为样本,17年以来样本企业有息负债余额增速虽然较15年-16年有明显回落,但仍旧在25%以上的高位。截至18年一季度末,上市房地产企业有息债务规模已经接近3万亿,平均资产负债率依旧在70%以上。在去杠杆的背景下,多数行业的杠杆率都有不同程度的降低,而17年房地产行业整体负债率较16年反而增加了2.2个百分点,高杠杆模式依旧。

  融资:再融资整体收缩,结构分化明显。1)贷款:表外回表内,房产开发贷增速回升。17年地产开发贷余额净减少1500亿,但房产开发贷余额净增了1.34万亿,18年一季度继续增加了7000亿。17年上市银行房地产公司贷款余额增速在10%左右,且在各行业贷款中的占比整体稳中略升。从各行政策看,尽管多数银行提出加强风险管理,但对于大型优质房地产客户,银行在投放贷款时还是会进行支持。可见在资金回表的背景下,银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持会有所增加,但还是会受到资本金约束、行业政策和信用风险的影响,而且在结构上,大型优质房企才是能够获得信贷的主体,分化会比较明显。2)债券:监管尚未松绑,融资仍旧低迷。债市调整以及地产公司债分类监管下,17年地产企业债券融资量较15-16年锐减,全年总融资额1264.9亿,仅为16年的16.9%,少了6222亿;18年3月地产债发行有回暖,但4月以来再次回落。公司债监管效应持续,不管是从已经成功发行的量上看,还是从审批通过的计划发行量来看,均远远不及监管前。3)海外:发债规模快速增加。2017年国内地产企业海外发债规模达到了3164.6亿元,是16年的4倍。18年以来房地产企业海外发债的热情依旧高涨,截至5月20日今年已经发行了近1900亿元的境外债。不过目前能够在海外发债融资的企业多是大型龙头,比如中国恒大、佳兆业、绿地集团、万科、旭辉地产、碧桂园等。4)非标:穿透和打破刚兑,地产非标融资规模趋降。16年中以来券商资管和基金子公司通道业务监管加强,通道业务大量回流信托业,带动信托资产规模加速上涨,17年底资金信托投向房地产的余额为2.28万亿,较16年底增加0.85万亿。但17年底以来规范银信业务和资管新规出台后,房地产企业通过信托融资的渠道也被收紧,地产信托融资规模趋降,融资成本抬升至近8%。5)资产证券化产品快速增加。17年房地产ABS产品发行总额约1751亿元,较16年翻倍。以CMBS为代表的不动产资产证券化产品是主流形式,供应链ABS融资量也在快速增加。主要参与机构以龙头房企为主,碧桂园和万科独占鳌头。

  房地产债投资价值怎么看?

  行业整体债务风险在增加。前些年宽松的融资环境以及持续走高的房价刺激下,房地产企业依靠大量的融资快速扩张规模,债务规模一路走高。今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰,截至5月20日,今年地产债总偿还量565亿,但年内还有1085亿地产债到期,3165亿地产债面临回售行权,下半年偿付压力骤升。但融资端看,债券融资尚无起色,影子银行监管趋严、非标萎缩,而表内贷款又受资本金、行业政策制约,再融资难度增加,对于以资金链为生命线的房地产行业,整体债务风险增加。

  企业分化加剧。不管是从融资还是经营能力上,龙头房企都更有优势:1)龙头房企在土地和项目储备、控盘、品牌溢价等方面具有优势,盈利和现金流稳定性更强;2)融资能力强。大型房企往往拥有充分的抵押物,银行给的授信额度也比较多,近期寻求海外发债和资产证券化的主体也主要是龙头企业;3)地产调控下行业洗牌,不少小型房企退场,大中型房企兼并整合,行业集中度提高,利好大型龙头。

  个别房企信用违约概率增加。历史上看房地产企业遭遇资金紧张的情况较常见,但真正出现信用债违约的企业并不多。房地产企业持有的资产变现能力强,出现流动性问题可以折价变卖房子或者项目获得流动性。但伴随企业间分化越来越明显,融资潮水过去后,个别企业的信用违约概率增加。再融资持续收紧下,企业项目资产中非标准化程度较高、项目去化难度高(不少小房企项目受区域性房地产市场影响非常大),或者现有资产抵押程度已经非常高,都会影响到企业获取流动性的能力。风格激进的中型房企则容易面临融资失控的问题。风险释放的顺序或是:“流动性差的小房企-风格激进的中型房企-管理不善的大中型房企”。

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