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三城松绑、四大利好、六股涨停!楼市新风向 吹燃地产股…
2018-01-09

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  自2017年12月18日以来,沪指已经录得七连阳,而出人意料的是,领涨的却是自股灾回落以来,就没有突出表现的地产股。

  机构观点认为,较为便宜的估值、靓丽的销售数据、飘红的年报业绩、限购松动预期等均为支撑地产股爆发的主要因素。

  而面对已经较可观涨幅的地产股,有机构认为,无论从基本面角度还是流动性角度看,2018年上半年将迎来房地产板块配置时点,板块机会预计延续到2019年。

  销售强者愈强

  2017年,在面对房地产市场调控的背景下,地产股企业的销售却意外大好,呈现强者愈强的趋势!

  中国房地产开发商破天荒的出现了三个年销售额突破5000亿企业,分别是碧桂园、万科和恒大,国内龙头房企跨入5000亿时代。

  融创中国和保利地产则突破3000亿元,绿地集团和中海地产进入2000亿梯队,另外龙湖地产、华夏幸福金地集团、华润置地、新城控股招商蛇口、世贸房地产等突破1000亿销售额。

  业内人士认为,各大房企高销售增幅没有悬念,成绩单发布将进一步出发市场对于龙头房企行业集中度持续提升的预期,同时将会遇见靓丽的结算业绩,对其估值及股价将起到有力的支撑作用。在行业集中度持续提升过程中,龙头房企整体估值水平仍有提升空间,股价也具备较大的向上弹性。

  而对于龙头房企,调控不仅没有影响其业绩,反而令它们的销售更上一层楼,华创证券认为,本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,尤其拿地集中度出现猛烈提升料将推动未来2年销售集中度的大幅跳增,预计主流15家房企销售额集中度将由目前的32%提升至2020年60%,主流房企销售额或再翻番。

  业绩前景光明

  而销售爆棚带来的业绩前景一片光明。中金公司表示,2017 年A 股龙头房企业绩增速估算值平均达20%以上,2018、19 年将进一步提升至25%左右。同时2018 年龙头房企销售金额平均增速预计将达40%,为其2020年及以后业绩高增长提供有力支撑。

  中金公司指出,一方面,市场前期对政策理解的偏差逐步修正。近期住建部工作会议为2018年楼市政策定调,其中580万套棚改计划、三四线持续去库存等说法明确解答了市场前期对政策端的疑惑和理解偏误,预计将有力提振板块情绪。另一方面,销售端预期也将向上修正。判断一二线城市销售增速进一步反弹态势将于2018年延续,而三四线市场销售并无大幅下行风险。

  东方证券分析师竺劲认为,目前A股市场风格明显看重现金流和业绩确定性,预计未来销售增长快,同时业绩增长快并具备持续性的公司将获得市场青睐。万科作为房企龙头,业绩确定性和持续性有较大保障,因此在2018年投资价值将进一步凸显。

  估值便宜

  而估值便宜也是不可忽视的一个重大因素,即使在大幅上涨后,地产股估值仍然十分便宜。以A股地产板块超过1000亿市值的公司为例,目前共有5家A股地产公司市值突破1000亿,分别是万科A、保利地产招商蛇口绿地控股华夏幸福。以动态PE(TTM)角度看,上述5家千亿市值公司均在17倍以下,2017年PE普遍在10倍左右的估值水平,这一估值水平在A股处于行业低端,估计也只有银行股估值比地产股低些。

  国金证券认为,2018年房地产企业业绩释放确定,目前龙头平均估值10倍,部分第二梯队高增速企业估值才8倍,估值修复仍有空间。从住宅销售角度,依旧看好土地储备丰富以及销售高增长企业。高增长企业建议关注两类:一是地产龙头,受益于规模壁垒和资金优势,拓展迅速,销售去化率高,规模提升速度有保证;二是布局精准,在近两年快速扩张,突破千亿元或即将突破千亿元的第二梯队高增长企业。

  华泰证券也表示,我们认为政策边际宽松依然需要服从 2018 年的房价控制目标,后续政策走势有待进一步观察。但整体来看将助于提升行业公司的估值修复。目前行业龙头效应显著,TOP50 房企的销售增速大幅超越行业水平;同时业绩确定性较高,TOP50 房企预售对业绩的覆盖平均达 1.6 倍;TOP50 房企中 A 股房企目前 2018 年预测 PE 均值为 10.8 倍,低估较为明显。

  限购放宽预期

  而除了上述三大因素外,近期出现的限购松动预期也被视作地产股的一大利好!

  1月5日晚兰州发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,成为新一轮调控周期开启以来首次官方发文明确放松限购的城市。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对东方财富网表示,从兰州的去库存周期的数据来看,实际上还是比较高的,维持在17个月左右的水平。一般来说,一些热点城市若是市场不错,去库存周期或存销比实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平。所以对于兰州房地产市场来说,市场过热过半是集中在市区,对于一些近郊区和远郊区以及郊县,实际上去库存周期还是比较高的。所以严格收紧限购政策意义不大。此次调整政策,也是考虑到郊区市场去库存的导向,所以对于此类区域撤限购变限售,既去库存也防范炒房,所以具有积极意义。预计后续对于一些省会城市来说,郊区市场的购房政策适当会放松,而市区房源不多且房价容易炒作,所以政策松绑可能性相对不大。

  随后, 1月7日下午,南京市委市政府召开新闻发布会并出台新规,高层次人才在南京无住房、购买首套房的,可不受户籍限制。

  此外,据媒体报道,厦门市十五届人大二次会议日前开幕,厦门市市长庄稼汉代表市人民政府作《政府工作报告》。报告提出,今年,厦门将健全完善房地产市场调控长效机制,推进租购并举住房制度建设,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应,加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展。

  严跃进对东方财富网表示,从此次政府工作会议来说,内容方面总体上是温和中性的,并没有要收紧或放松的迹象,总体上是坚持了政策持续性和稳定性的导向。但是从此类领域中可以看出一些新的创新,微调的动向很大。

  第一、从此次政策中可以看出,对于改善需求还是支持的,所以实际上若是后续一些大户型交易不好,也不排除在首套房认定以及其他限购等方面还是会有小调整,但是预计岛内政策放宽的可能性不大,岛外部分郊区楼盘可能会有。

  第二、从市场结构看,提到了商业地产去库存的概念,这个概念预计会引导商业地产转变为租赁用地,但要在酒店式公寓或商办两用房上的调整会比较谨慎。

  第三、此次政策提到了地铁社区保障房的概念,这是很大的创新,过去很多保障房其实是在郊区建设的,但厦门提到这一点,很务实,也是增加保障房性价比的导向。

  国信证券表示,过去仅一周时间内就有 3 城分别出台 3 类房地产放松类调控政策, 给受持续调控略显“寒意”的房地产行业带来了“春”的气息。如果说人才类放松限购政策仍显力度不足,那么兰州新政则是实质性的放松政策, 也契合中央“因城施策、分类调控”的主旨。

  国信证券指出由于地级市政府性基金收入占公共财政收入超过 50%的地级市有 169 个(详见财政专题报告), 我们认为兰州新政不会是特例, 限购放开政策有望持续落地, 考虑到“稳增长”、 “去库存”政策将持续推进,未来限购放开政策将有望在土地出让收入依赖度较高、存库较高的城市或区域展开。

  而据初步统计显示,此前 2017 年以来共有郑州、南京、济南、长沙、武汉、成都、昆山、东莞、西安等 9 城先后以人才引进和放开落户的手段变相放松限购。

  对比上一轮周期( 2014 年 4 月)南宁率先放松限购后,47 个限购城市中共有 42 城跟进放宽,因此当前调控政策的边际改善引发新一轮放宽预期。

  涨了这么多还能上车吗?

  而面对已经涨了这么多的房地产龙头股,现在上车是否还来得及?

  招商证券表示,务必要重视2018年房地产板块超额收益机会。无论从基本面角度还是流动性角度看,2018年上半年都是房地产板块最佳配置时点(超额收益区间起点),板块机会预计将延续到2019年。从目前时点开始,一直到2019年,预计市场对地产板块的关注度会继续提高。

  招商证券指出,这轮地产板块超额收益到底会延续多长,根据历史上超额收益区间和行业周期的关系来看,起码今年前3季度都是具备较好超额收益区间。

  但因为股票弹性比较大,短期上涨或有过猛,,这意味着在超额收益区间内, 股票出现调整反而是较好的布局点再次强调,请务必重视18年板块超额收益机。

  平安证券表示,展望2018年,楼市景气度仍维持在高位,预计主流房企销售仍有望延续较佳表现。持续看好板块投资机会,建议把握以下投资主线:一是融资渠道畅通、资金及管控优势明显,受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地等;二是模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等;三是存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城蓝光发展等;四是兼具业绩支撑的租赁主体概念股世联行等。

  广发证券认为,2017年由于区域调控政策的力度和范围不断提升,一线房企在经营上与资金上的优势体现的更为明显;2018年随着部分城市的限购政策改善,行情将由一线房企向二线蔓延,重点推荐低估值、业绩高增长的一二线龙头房企。

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