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万科再创历史新高 泰禾集团9天涨80% 房地产板块为何集体爆发?
2018-01-08

   今日,A股的房地产开发板块、香港市场的内房股再度延续涨势,集体大涨。

  近期,中国房企在资本市场的表现着实亮眼。

  这与两大因素密切相关。

  一是,新一轮的楼市调整大幕已经开启,这一次不是收紧,也并非大幅度放开,而是分类调控、因城施策,甚至一城多策。乐观的解读,调控政策没有进一步加码,房地产行业已经度过了最紧张的时期。

  二是,房企纷纷披露了2017年度的销售情况,相对于股价的增长,销售金额的增长同样惊人。而由于房企普遍采取了预售制度,2017年度的销售决定了2018年甚至2019年的业绩,房企未来业绩的增长具有较大的确定性。

  房地产板块涨势惹人眼

  先看房地产开发板块的市场表现。

  A股龙头归属于泰禾集团,近9个交易日涨了82%,包括5个涨停,近3个交易日连续涨停。也正是以泰禾集团第一次涨停为开端,A股房地产板块开启了本轮上涨。

  直接刺激泰禾集团股价的是董事长黄其森的喊话,其在2017年12月22日接受媒体采访时表示,2018年,泰禾将力争迈入2000亿时代。也就是说,黄其森表示泰禾集团在2018年的销售目标是2000亿元。

  根据克尔瑞的数据,2017年度,泰禾集团实现合约销售1007.2亿元。若按照黄其森的目标,2018年的销售增长幅度将接近100%。

  黄其森放出豪言后的第一个交易日2017年12月25日,泰禾集团即强势涨停。随即,交易所发出关注函,泰禾集团回复称,相关内容系黄其森对公司发展的目标和愿景,不构成公司的预测和承诺。

  这并未能阻挡泰禾集团的二级市场的表演,继续涨涨涨。

  在A股房地产板块中,今日强势涨停的还有合肥城建荣安地产

  合肥城建近两个交易日才开始上涨,在周末之时有传闻称合肥将取消限价,但随即被有关部门澄清系网络媒体误读。荣安地产已经连续两个交易日涨停。

  近期涨幅较大的还有华夏幸福绿地控股荣盛发展万科A、阳光城保利地产等等。整个A股房地产板块,在近7个交易日涨了10%。

  香港市场中的内房股,在2017年的市场表现惊人,上涨三四倍的不在少数。但在年底,内房股出现了调整,不少个股这一波下跌幅度超过15%,没有下跌的也处于横盘状态。进入2018年,内房股扭头再来,碧桂园再一次创出了历史新高。

  特别是今日,碧桂园、万科企业、中国恒大、融创中国等内房股均出现大涨。

  各城人才政策扎堆出炉兰州房地产政策引关注

  正如文首所说,房股近期持续大涨,一大因素可能是两城市出台的房地产政策,房地产行业或已经度过最紧张时期。

  特别是刚刚过去的这个周末,兰州、南京新的政策,引发市场强烈的关注以及讨论。此外,亦有多个城市已经出台人才政策,为符合条件的特定人群放开限购。

  1月5日晚间,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对部分区域取消限购,进一步强化价格备案制度,实行住房限售措施。

  具体为,兰州取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。而城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  价格方面,房地产开发企业在新建商品住房价格备案时,应合理确定申报的销售价格,要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度,实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。

  兰州对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售,即日起,个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。

  对于兰州楼市政策,引发了讨论。大部分观点认为,兰州打响了取消限购第一枪,其他城市有可能效仿。

  而有观点则认为,兰州取消的是偏远区域的限购,而对核心区域进行了限售及限价,实际上是加强了调控。

  其实,兰州在文件中也明确表示,此番调整是为了落实全国住房城乡建设工作会议关于“抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展”有关工作要求。由此可见,政策制定初衷,已经从前两年的全国调控一盘棋,转变为分类调控,因城施策,甚至一城多策将成为主流。

  强二线热门城市南京,在周末出台新的人才政策《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》,提出A、B、C类高层次人才,可选择共有产权房、人才公寓、购房补贴和租赁补贴中的一种安居方式。重点还有,研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书、技术(技能)型人才凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续后,即可申请享受相应的住房政策。

  也就是说,在南京,40岁内本科生先落户后就能获得购房资格。高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才也可以先落户直接获得购房资格。

  郑州市日前也发布了《关于实施“智汇郑州”人才工程加快推进国家中心城市建设的意见》以及《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法》。2017年12月26日,郑州市住房保障和房产管理局在发布具体的实施政策。

  郑州人才购房政策适用对象为,新引进落户、郑州户籍未迁出户口的全日制博士研究生、35岁以下的硕士研究生、“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑购买首套自住商品住宅,可免予提供社保或个税证明。郑州市青年人才首次购房补贴标准为:博士每人10万元,硕士每人5万元,本科毕业生每人2万元。

  武汉、长沙、南京、济南等多个城市,也已经推出类似人才政策。

  房企销售增长同样惊人

  2017年房地产市场调控严格,但这并没有限制房企,特别是大型房企创造新的销售记录。

  近日,万科、恒大、碧桂园、融创披露了2017年度的销售情况,数据极其亮眼。碧桂园超过5500亿元,位列行业第一;万科、恒大也均超过5000亿元,分列二、三位;融创成最大黑马,连超多家强敌,达到3600亿元,排在第四位。

  其他已披露官方销售数据的还有华润置地,达到1521亿元。在结合其他第三方研究机构的排行数据,保利、绿地2017年的销售金额也超过3000亿元,中海突破2000亿元,龙湖、华夏幸福等超过1500亿元,超过1000亿元的房企多达17家。大型房企的优势愈加明显,市场集中度进一步提升。

  前三甲集体破5000亿元,TOP6的门槛提升至3000亿元,TOP10的门槛来到1500亿元,这就是大房企2017年的成绩单。

  2017年度,是碧桂园第一次登顶。在2016年9月份之前,万科都还是绝对的老大,但之后不久被恒大超越。2016年度,三大房企集体突破3000亿元,恒大第一,万科第二,碧桂园第三。2017年开始,碧桂园便持续发力,一直在销售金额上保持着领先。

  在2017年中期业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌宣布将全年销售目标上调至5000亿元。当时,与会的记者便认为碧桂园这一目标仍显保守,莫斌对此的回应是:这一目标符合公司现状,但不排除比5000亿做的更好,不仅要实现这一目标,更要有质量的发展。如今,碧桂园不出所料的超额完成目标。

  老牌龙头房企万科虽然再次失去行业第一的位置,但表现依旧可圈可点,十分稳健。2017年,旷日持久的宝万大战终于圆满落地,深圳地铁成为基石股东,公司顺利完成董事会换届,王石退出,万科正式走进郁亮时代。这无疑促进了万科的发展,经营层面最大的不确定因素已经消除。

  不久之前,郁亮对媒体表示:“谁再说万科是发展商,我和谁急!”显示转型的决心。而在2017年1~11月,万科销售金额4676.5亿元排在第三,12月份完成年终冲刺,单月销售达到622.3亿元,最后关头超越恒大。

  恒大的业绩显示出战略转型的成果。恒大在2017年实施了新的战略,根据其官方口径,发展模式要由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变。该战略已经促使恒大交出了史上最靓丽的半年报。

  虽然未能卫冕合约销售金额的年度冠军,但恒大仍牢牢占据权益销售榜第一的位置。根据克而瑞数据,恒大全年累计权益销售额4880.2亿,碧桂园、万科随其后,分别为3961.1亿元、3772.1亿元。

  2017年对于融创是不平凡的一年,在并购狂人孙宏斌的带领下,出手相助乐视于危难,联手富力接盘万达资产包,经常因此成为各大媒体的头条。在此背景下,融创的主营业务房地产开发的表现同样亮眼。

  融创中国(01918.HK)1月5日晚间公告,2017年实现合约销售金额3652.6亿元,合同销售面积2229.8万平方米,合约销售均价1.64万元/平方米。

  追溯公告可知,融创在2016年度的上述三项数据分别为1553.1亿元、758.2万平方米、2.05万元/平方米。

  计算可知,融创在2017年的销售金额增长135%,销售面积增长194%,均价下降了20%。

  全年数据如此已经亮眼,12月份数据就只能用惊艳来形容了。融创公告,2017年12月的销售金额达到641.6亿元,同比增长152%。

  641.6亿元,创造新的行业单月销售记录。在此之前,最好的单月销售数据归属于万科,其在2017年3月份实现销售636.4亿元。单月销售曾超过600亿元的还有恒大2017年6月份的611.2亿元,万科刚刚在2017年12月的622.3亿元。

  去年,融创的销售金额1500亿元左右,排名第7位,落后于中海,远低于绿地、保利。在今年6月份之前,仍排在绿地、保利之后。但是到了下半年,尤其是第四季度,融创持续发力。数据显示,融创在2017年四季度实现销售金额1575.3亿元,位列行业第一。

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